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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 행복인 댓글 조회 0회 작성일 25-07-02 23:22

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
국민의힘이 30일 김민석 국무총리 후보자를 국민 이름으로 검증하겠다며 ‘국민 청문회’를 열었다. 일부 의원은 나흘째 지명 철회를 요구하는 농성을 이어갔다. 자체 청문회와 농성에는 물리적으로 총리 인준을 저지할 수 없는 소수 야당의 현실이 반영됐다. 당내에서도 무력감을 느끼는 목소리가 나왔다.
송언석 국민의힘 원내대표는 이날 국회에서 진행한 김 후보자 국민 청문회에서 “김 후보자는 소득이 없는데 재산은 늘기만 하고, 청문회 과정에서 배추 농사 투자, ‘반도자’ 표현, 증여세 등 각종 의혹이 눈덩이처럼 불어났다”면서 “김 후보자처럼 부도덕한 후보자를 인준하면 앞으로 어떤 인사청문회도 의미를 가질 수 없다”고 밝혔다. 그는 “도덕성과 윤리 기준이 무너진 공직 사회는 국민의 삶을 위태롭게 한다”며 “그래서 국민 청문회를 열어 국민 이름으로 검증한다”고 말했다.
국민의힘은 김 후보자가 청문회에서 강모씨의 배추 농사에 2억원을 투자하고 미국 유학 시 한 달에 450만원을 받았다고 말한 것을 겨냥해 배추 18포기를 쌓아두고 청문회를 진행했다. 배추 농사를 짓는 농민 김대희씨와 김경율 회계사, 평양 출신 탈북자 김금혁씨 등이 민간위원으로 참석했다.
김경율 회계사는 “김 후보자 인사청문회 특징은 계좌 정보와 증인이 없다”며 “김 후보자를 ‘제2의 조국’이라고 하는데 그럼 조국이 억울할 것 같다”고 말했다. 그는 소득 증빙이 안된 금액이 8억원이 아니라 아들 유학비와 김 후보자 신용카드 사용 금액 등을 모두 더해 11억원이라고 주장했다.
김 회계사는 “김 후보자는 국회의원 출판 기념회, 장인상 조의금, 전처 교육비 보조 등 공직자윤리법에서 살짝 엇나가는 모든 수단을 동원했다”며 “이런 식으로 공직자윤리법을 형해화하면 안된다”고 질타했다.
강원도 평창군에서 배추 농사를 짓는 농민 김씨는 “배추는 죄가 없다. 청문회를 들으면서 이해 못하는 부분이 있어 이 자리까지 왔다”며 “김 후보자가 이야기한 건 사실이 아닌 건 확실하다고 판단된다”고 말했다. 배추 농사가 김 후보자 말처럼 2억원을 투자해 수익으로 월 450만원을 받고, 나중에 원금을 그대로 회수할 정도가 될 수 없다고 주장한 것으로 해석된다.
탈북자 김씨는 중국 칭화대 석사 논문에서 탈북자를 ‘반도자’, ‘도북자’로 표현한 것을 두고 “달리 해석할 여지가 없다. 배반하고 도망간 사람이라는 뜻이고 중국에서 생경한 용어”라고 비판했다.
나경원 의원과 국민의힘 의원 일부는 국회 본회의장 앞에서 김 후보자 지명 철회와 더불어민주당의 국회 법제사법위원장직 반환을 촉구하는 규탄 농성을 이어갔다. 지난 주말부터 원내 지도부를 포함한 의원들이 농성에 결합해 밤샘 농성을 이어가고 있다.
한 국민의힘 원내 관계자는 통화에서 “소수 야당인데다, 정권 초 허니문 기간이라 판세를 뒤집을 방법이 없고, 무기력함을 느끼는 것은 사실”이라며 “인내심을 갖고 여당의 잘못을 알리고 야당 제대로 역할을 해나가겠다”고 말했다.
이재명 대통령의 경기도지사 재임시절 법인카드 유용 의혹 사건 재판도 연기됐다.
수원지법 형사11부(송영훈 부장판사)는 1일 열린 이재명 대통령의 업무상 배임 혐의 사건 4차 공판준비기일에서 이같이 밝혔다.
재판부는 “이재명 피고인은 지난 6월 3일 대통령으로 당선돼, 국가 원수로서 국가를 대표하는 지위를 가지고 있다”며 “본 재판부는 이재명이 대통령으로서 헌법 직무에 전념하고, 국정 운영의 계속성을 보장하기 위해 공판 기일을 추후 지정하겠다”고 밝혔다.
기일 추후지정(추정)이란 기일을 변경, 연기 또는 속행하면서 다음 기일을 지정하지 않는 경우를 말한다. 재판부가 기일을 다시 지정할 때까지 재판은 열리지 않는다.
이 대통령의 법인카드 유용 의혹 사건은 이 대통령이 경기지사로 재임하던 2018년 7월부터 2021년 10월까지 법인카드 등 경기도 예산으로 과일, 샌드위치, 음식 대금으로 지출하는 등 총 1억653만원을 사적으로 사용했다는 내용이다.
이 대통령 당선 전 기소된 사건은 총 5건이다. 앞서 이 대통령의 공직선거법 파기환송심 서울고법 재판부와 대장동·백현동·위례 개발비리 의혹 및 성남FC 의혹 사건 서울중앙지법 재판부는 잇따라 공판기일을 추정하기로 한 바 있다.
이날 법인카드 유용 의혹 재판부인 수원지법 형사 11부가 기일을 추후 지정하기로 하면서 중단 여부가 결정되지 않은 재판은 쌍방울 대북송금 사건 재판 단 하나다.
22일 오전 10시 30분 공판준비기일을 앞두고 있는 이 사건 재판은 법인카드 유용 의혹 재판부인 수원지법 형사11부가 맡고 있다.
수원지법 형사 11부가 법인카드 유용 의혹 사건에 대해 연기 결정을 내린 만큼 대북송금 사건에 대해서도 공판준비기일은 진행하되 본 재판은 연기할 것이라는 전망이 나온다.
수원지법 형사 11부는 이날 오전 보도자료를 내고 “형사소송법 제306조는 ‘공판절차의 정지’에 관한 규정으로 ‘공판준비절차의 정지’에 관한 규정이 아님은 명백하다. 형사소송법상 공판절차 정지 사유가 당연히 공판준비절차 정지 사유가 되는 것은 아니다”면서 공판준비기일에 대해선 정상 진행한 바 있다.
29일 현대백화점 판교점에서 모델들이 팝 아티스트 스티븐 해링턴의 하와이 콘셉트 그래픽 앞에서 기념촬영하고 있다. 판교점은 오는 8월 말까지 ‘후이 후이 마우이’ 여름 테마행사 기간에 곳곳을 하와이 콘셉트로 꾸민다.
“공룡을 마주쳤을 때 느끼는 긴박함이나 공포심을 표현해야 하는데, 막대기와 테니스공을 보며 연기하는 게 쉽지 않았죠.”
영화 <쥬라기 월드: 새로운 시작> 개봉을 앞두고 한국을 찾은 스칼릿 조핸슨은 1일 서울 종로구 포시즌스호텔에서 한국 기자들을 만나 이렇게 밝힌 뒤 “함께 연기하는 동료들이 함께 연기하는 분위기를 만들어 준 덕분에 좋은 결과물을 낼 수 있었다고 생각한다”고 말했다. 그의 내한은 2017년 <공각기동대: 고스트 인 더 쉘> 이후 약 8년 만이다.
조핸슨은 “10살 때 처음 극장에 가서 가족들과 <쥬라기 공원>을 봤을 때가 생각난다”며 “너무나 사랑하던 시리즈 일부로 참여할 수 있어서 영광스럽다”고 말했다. 그는 시리즈의 7번째 작품인 <쥬라기월드:새로운 시작>의 출연제안을 받고 각본을 읽자마자, 이번 영화의 제작총괄이자 <쥬라기 공원> 1~2편을 연출했던 스티븐 스필버그 감독에게 연락해 “5분만에 죽어도 좋다”며 기뻐했다고 한다.
조핸슨은 자신이 연기한 특수작전 전문가 ‘조라’ 캐릭터를 각본가인 데이비드 켑과 함께 만들었다고 전했다. 조핸슨은 “캐릭터와 관련된 생각을 공유한 며칠 뒤 켑이 새로운 대본을 보내줬다. 그때 대화했던 내용이 모두 반영되어있어 놀라웠다”며 “켑이 쓴 대본을 읽고 그걸 이해할 수 있는 것만으로도 감사했는데, 상상할 수 있는 모든 차원에서 꿈이 이뤄진 기분”이라고 말했다.
조라는 당초 성별이 정해지지 않은 캐릭터였으나, 조핸슨의 출연으로 여성캐릭터가 됐다. 조핸슨은 “40대의 나이에 평생 용병으로 살아온 그의 삶이 잘 보였으면 좋겠다고 생각했다”며 “쥬라기 시리즈의 팬이라면 조라가 얼마나 (여성으로서) 매력적으로 보이는지는 중요하지 않으리라 생각했다”고 말했다.
조핸슨은 이번 영화에서 몸을 아끼지 않는 액션을 선보인다. 그는 “많은 액션연기를 했지만, 이번 연기를 위해 암벽등반과 밧줄하강법을 새로 배워야했다”며 “편한 촬영은 아니었지만 굉장히 재밌었다”고 말했다.
조핸슨은 “한국 관객들은 올 때마다 큰 환호를 보내주셔서 이번 방문도 기대됐다”며 “빠듯한 일정이지만 명동에 들러 스킨케어 메이크업 제품을 많이 샀다. 그리고 아침으로 7가지 김치를 다 먹었다”고 말했다. 그는 “한국에 있는 쥬라기 공원 팬분들이, 제가 자부심을 가지고 참여한 영화를 많이 봐주셨으면 좋겠다”며 “집에서 느낄 수 없는 경험을 극장에서 생생하게 하시길 바란다”고 말했다.
이날 기자간담회에는 감독 개러스 에드워즈를 비롯해 조너선 베일리(헨리 역), 루퍼트 프렌드(마틴 역)도 함께 참석했다. 에드워즈 감독은 “저를 위해 이기적으로 이 영화를 만들었다. 워낙 팬이었고, 스티븐 스필버그에게 보내는 러브레터로 만들어낸 영화”라고 말했다.
<쥬라기 월드: 새로운 시작>은 인류를 구하기 위해 쥬라기 공원의 비밀 연구소가 있던 지구상 가장 위험한 섬에 들어가게 된 ‘조라’와 ‘헨리 박사’가 그동안 감춰져 온 충격적 진실을 발견하고 공룡들의 위협 속에서 살아남는 이야기다. 한국에서 오는 2일 개봉한다.

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